전세사기 피해가 반복되면서 정부가 전세 보증금을 사전에 관리하는 ‘전세 신탁’ 제도 도입을 추진하고 있습니다. 이 제도는 전세 보증금의 일부 또는 전부를 임대인이 직접 수령하지 않고, 제3의 기관이 관리하는 구조로 설계돼 전세 거래 과정에서의 위험을 낮추는 데 목적이 있습니다. 국토교통부는 올해 하반기부터 제도 시행을 목표로 검토를 진행 중입니다. 아래에서는 전세 신탁의 제도적 변화와 함께, 전세 구조와 갭투자에 미칠 수 있는 영향을 중심으로 정리합니다.

전세 신탁은 무엇이 달라지는 제도인가

국토교통부

전세 신탁은 세입자가 납부한 보증금을 임대인이 아닌 주택도시보증공사(HUG) 등 공공 보증기관이나 금융기관에 예치해 관리하는 방식입니다. 기존의 전세보증보험이 보증 사고 발생 이후 보상에 초점을 맞췄다면, 전세 신탁은 보증금의 일부를 사전에 분리 보관해 위험을 낮추는 구조라는 점에서 차이가 있습니다.

정부가 검토 중인 방안에 따르면 전세 신탁은 전면 의무제가 아니라, 보증보험 가입 의무가 있는 민간임대사업자를 우선 대상으로 한 선택제로 운영될 가능성이 큽니다. 예를 들어 전세금 1억 원 가운데 일부를 신탁하면, 나머지 금액에 대해서만 보증보험을 가입하는 방식이 가능합니다. 이 경우 보증보험 대상 금액이 줄어 임대인의 보증 수수료 부담이 완화될 수 있습니다. 임차인 입장에서는 보증 사고 발생 시 신탁된 금액을 비교적 신속하게 반환받을 수 있어, 보증금 회수의 안정성이 높아지는 효과가 있습니다.

전세 신탁이 갭투자 구조에 미치는 영향

갭투자는 전세 보증금을 활용해 매입 자금을 보완하는 방식입니다. 전세 신탁이 도입되면 보증금의 일부가 임대인의 손을 거치지 않기 때문에, 보증금을 자금 운용에 활용할 수 있는 범위가 제한됩니다. 이는 갭투자에서 기대하던 레버리지 효과를 낮추는 방향으로 작용합니다.

다만 전세 신탁이 모든 계약에 강제 적용되는 제도가 아니고, 초기 적용 대상도 제한적인 만큼 갭투자가 즉시 어려워진다고 보기는 어렵습니다. 선택제 구조인 만큼 임대인의 참여 여부와 신탁 비율에 따라 영향의 크기가 달라질 수 있습니다. 구조적으로는 갭투자의 자금 회전 속도를 낮추고, 초기 자기자본 부담을 상대적으로 높이는 요인으로 작용할 가능성이 큽니다.

제도 안착의 관건과 시장 변화 가능성

전세 신탁의 확산 여부는 신탁 수익률과 임대인의 참여 유인에 달려 있습니다. 임대인은 보증금을 직접 운용하지 못하는 대신 신탁을 통해 일정 수준의 수익을 기대하게 되는데, 이 수익률이 시중 금리와 비교해 경쟁력을 갖출 수 있는지가 중요한 변수로 작용합니다.

시장 전반에서 보면 전세 신탁은 전세 제도를 폐지하는 정책이라기보다, 전세 보증금 관리 방식을 조정하는 시도에 가깝습니다. 세입자 보호는 강화되는 반면, 보증금 활용도가 낮아질 경우 일부 임대인은 월세나 반전세로 전환을 검토할 수 있습니다. 이에 따라 전세 물량의 구성과 거래 방식에 점진적인 변화가 나타날 가능성도 있습니다.

전세 신탁은 전세사기를 줄이기 위한 사전 관리형 장치로서 의미를 가지며, 갭투자에 대해서는 ‘중단’보다는 구조 조정 압력으로 작용할 가능성이 큽니다. 제도의 실제 효과는 시행 이후 참여 범위와 운영 방식이 어떻게 정착되는지에 따라 구체화될 것으로 보입니다.